Immobilienkauf in Spanien: Wenn der Verkäufer den Notartermin platzen lässt

Der Kauf einer Immobilie in Spanien beginnt selten beim Notar. Käufer und Verkäufer einigen sich über den Preis, unterzeichnen einen privaten Vertrag, und der Käufer zahlt eine Anzahlung — häufig in Form sogenannter arras. Für viele Käufer entsteht damit der Eindruck, der Erwerb sei im Wesentlichen gesichert.

In der Praxis birgt gerade diese Phase erhebliche Risiken. Der Verkäufer erledigt offene Grundbuchfragen nicht, bringt eine noch nicht abgeschlossene Erbschaft nicht zum Abschluss, löscht bestehende Belastungen nicht — und schafft damit nicht die Voraussetzungen dafür, dass die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet werden kann.

Arras sind mehr als eine Reservierung

Umgangssprachlich heißen arras Reservierung, Anzahlung oder Kaution. Rechtlich kommt es entscheidend darauf an, welche Art die Parteien vereinbart haben.

Von besonderer Bedeutung sind die arras penitenciales. Sie geben beiden Seiten die Möglichkeit, sich vom Vertrag zu lösen — mit klaren wirtschaftlichen Folgen: Tritt der Käufer zurück, verliert er den gezahlten Betrag. Tritt der Verkäufer zurück, muss er ihn in doppelter Höhe zurückzahlen. Die Regelung ergibt sich aus Artikel 1454 des spanischen Código Civil.

Je nach Formulierung kann eine Zahlung, die wie eine einfache Reservierungsgebühr wirkt, im Streitfall über einen erheblichen finanziellen Anspruch entscheiden.

Was gilt, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich zurücktritt?

Besonders schwierig sind Fälle, in denen der Verkäufer gerade nicht erklärt, dass er zurücktreten will. Er sagt nicht „ich verkaufe nicht“. Er bleibt untätig oder verzögert die notwendigen Schritte so lange, bis der Kauf faktisch scheitert.

Genau darüber hatte der Tribunal Supremo in seinem Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar zu entscheiden. Der Käufer hatte 10.000 Euro als Reservierungsbetrag und arras penitenciales gezahlt. Die Beurkundung sollte erfolgen, sobald die Eigentumssituation im Grundbuch bereinigt war. Der Verkäufer unternahm die notwendigen Schritte nicht, um selbst korrekt als Eigentümer eingetragen zu werden.

Sein Einwand: Er sei nie ausdrücklich zurückgetreten, er habe lediglich nicht erfüllt. Das Gericht ließ das nicht gelten. Ein Verkäufer darf nicht bessergestellt werden, weil er den Verkauf blockiert, ohne den Rücktritt zu erklären — sonst wäre derjenige im Vorteil, der schweigt.

Entscheidend ist damit nicht nur, was eine Partei erklärt, sondern auch, wie sie sich verhält. Führt das Verhalten des Verkäufers eindeutig dazu, dass der Kauf nicht vollzogen werden kann, kann diese Nichterfüllung einem Rücktritt gleichstehen — mit der Folge der doppelten Rückzahlung.

Warum das für Käufer aus Deutschland besonders zählt

In Deutschland steht der notarielle Kaufvertrag im Zentrum des Erwerbs. In Spanien werden viele wesentliche Punkte bereits davor geregelt, in einem privaten Kauf- oder Arras-Vertrag — häufig unterschrieben, bevor alle rechtlichen Voraussetzungen geprüft oder bereinigt sind.

Bei Immobilien aus Nachlässen, offenen Grundbucheintragungen, bestehenden Hypotheken, fehlenden Zustimmungen von Miteigentümern oder ungeklärten städtebaulichen Fragen führt das regelmäßig zu Problemen. Käufer zahlen bereits erhebliche Beträge, organisieren Finanzierung und internationale Überweisungen und richten ihre Planung auf den Erwerb aus.

Sorgfältige Vertragsgestaltung entscheidet

Das Urteil bedeutet nicht, dass jede Verzögerung automatisch zur doppelten Rückzahlung führt. Jeder Fall ist konkret zu prüfen: Welche Art von arras wurde vereinbart? Welche Pflichten musste der Verkäufer vor dem Notartermin erfüllen? Waren Fristen vereinbart? Wurde er zur Erfüllung aufgefordert? War die Pflichtverletzung wesentlich, war eine Heilung noch möglich?

Ein Arras-Vertrag ist deshalb kein Standardformular. Die rechtliche Prüfung sollte vor der Unterzeichnung erfolgen, nicht danach.

Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.