Prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie ihn unterschreiben.
In Spanien fällt die Entscheidung nicht beim Notar. Sie fällt Wochen vorher, in einem privaten Vertrag, den die meisten Käufer ohne anwaltliche Prüfung unterzeichnen.
Ein Immobilienkauf in Spanien, Etappe für Etappe.
Der spanische Kauf entscheidet sich früher als der deutsche: nicht beim Notar, sondern im privaten Vertrag davor. Genau dort liegen die Risiken, die wir prüfen.
ReservierungReserva
Eine Reservierungsvereinbarung, oft auf einem Maklerformular. Sie bindet bereits.
Worauf es ankommtDer Text legt fest, was Ihre Zahlung rechtlich ist. Das entscheidet später über Ihr Geld.
Privater KaufvertragContrato de arras
Kaufvertrag mit Anzahlung, üblicherweise rund zehn Prozent des Kaufpreises.
Worauf es ankommtArras penitenciales, confirmatorias oder penales — drei Rechtsfolgen unter einem Wort.
PrüfungNota simple
Auszug aus dem Registro de la Propiedad, Kataster, Lasten, Baurechtslage, Gemeinschaftsordnung.
Worauf es ankommtUnbeendete Erbfolgen, nicht gelöschte Hypotheken, fehlende Zustimmungen von Miteigentümern, ungeklärte städtebauliche Fragen.
NotarterminEscritura pública
Notarielle Kaufurkunde, Kaufpreiszahlung, Übergabe.
Worauf es ankommtErfüllt der Verkäufer seine Mitwirkungspflichten nicht, kann sein Verhalten einem Rücktritt gleichstehen — mit doppelter Rückzahlung der arras.
Eintragung und SteuernRegistro·Impuestos
Eintragung im Registro, ITP beim Bestandskauf oder IVA und AJD beim Neubau, plusvalía municipal.
Worauf es ankommtBemessungsgrundlage ist der valor de referencia. Danach jährlich IBI und, ohne Wohnsitz in Spanien, die Nichtresidentensteuer.
Was wir vor Ihrer Unterschrift prüfen.
Eigentum und Register
Ist der Verkäufer im Registro de la Propiedad eingetragen? Ist eine Erbfolge abgeschlossen? Stimmen Fläche und Beschreibung mit dem Kataster überein?
Lasten
Hypotheken, Nießbrauch, Wegerechte, Verfügungsbeschränkungen, Zwangsvollstreckungsvermerke, offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft.
Baurecht
Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, nicht eingetragene Erweiterungen, Lage in geschützten Zonen, Vermietungslizenz.
Vertrag
Welche Art von arras? Welche Fristen, welche Mitwirkungspflichten des Verkäufers, welche Folgen bei Verzug — und wer trägt welche Kosten?
Steuern
Bemessungsgrundlage, anfallende Erwerbsteuer, plusvalía municipal, Quellensteuereinbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern, laufende Belastung danach.
Was zum Kaufpreis hinzukommt.
Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Der Satz wird von der autonomen Region festgesetzt.
Mehrwertsteuer und Beurkundungssteuer beim Kauf vom Bauträger.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert. Sie trägt grundsätzlich der Verkäufer, abweichende Vereinbarungen sind aber verbreitet.
Beurkundung und Eintragung, nach staatlichem Tarif.
Danach jährlich: kommunale Grundsteuer und, ohne Wohnsitz in Spanien, die Nichtresidentensteuer.
Die Sätze hängen von der autonomen Region, der Art der Immobilie und dem Wert ab. Wir rechnen sie Ihnen vor der Unterschrift konkret aus — pauschale Prozentangaben führen in die Irre.
Was Käufer uns zuerst fragen.
Brauche ich eine NIE-Nummer?
Ja. Ohne Número de Identidad de Extranjero können Sie in Spanien keine Immobilie erwerben, kein Konto eröffnen und keine Steuererklärung abgeben. Die Beantragung gehört zu unseren Online-Services.
Was ist der Unterschied zwischen arras penitenciales und arras confirmatorias?
Arras penitenciales nach Artikel 1454 Código Civil geben beiden Seiten ein Rücktrittsrecht: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer schuldet das Doppelte. Arras confirmatorias bestätigen dagegen nur den Vertragsschluss und eröffnen kein Rücktrittsrecht. Welche Art vereinbart wurde, ergibt sich aus dem Vertragstext — nicht aus seiner Überschrift.
Was ist der valor de referencia?
Ein vom spanischen Kataster festgesetzter Referenzwert. Seit 2022 ist er die Bemessungsgrundlage der Erwerb- und Erbschaftsteuer, wenn er über dem vereinbarten Preis liegt. Das spanische Verfassungsgericht hat die Regelung im Februar 2026 bestätigt.
Muss ich für den Notartermin nach Spanien reisen?
Nicht zwingend. Über eine notarielle Vollmacht können wir Sie vor Ort vertreten. Die Vollmacht muss in Deutschland beurkundet, mit Apostille versehen und übersetzt werden — das dauert und gehört früh eingeplant.
Kostenlose Ersteinschätzung bei Immobilienkäufen und ‑verkäufen.
Sagen Sie uns in zwei Sätzen, worum es geht. Sie erhalten eine überschlägige Einschätzung zu Vorgehensweise, Kosten und Nutzen einer Beauftragung.
Die Ersteinschätzung ist eine überschlägige Erläuterung der Vorgehensweise, Kosten und Vorteile einer Beauftragung unserer Kanzlei bei Immobilienkäufen und ‑verkäufen in Spanien oder Deutschland. Sie ist beschränkt auf den Erwerb oder die Veräußerung von Bestands- oder Neubauimmobilien durch Privatpersonen.