Der valor de referencia vor dem spanischen Verfassungsgericht
Seit 2022 besteuert Spanien Immobilienübertragungen nach einem vom Kataster festgesetzten Referenzwert. Im Februar 2026 hat das Tribunal Constitucional die Regelung bestätigt.
4. März 2026
Am 12. Februar 2026 hat das Plenum des spanischen Verfassungsgerichts einstimmig die vom Senat für Verwaltungsstreitsachen des Obersten Gerichtshofs vorgelegte Frage zur Bemessungsgrundlage bei Immobilienübertragungen entschieden.
Worum es geht
Bis 2021 war Bemessungsgrundlage der Übertragungsteuer und der Erbschaft- und Schenkungsteuer der „Realwert“ der Immobilie — in der Praxis meist der vereinbarte Kaufpreis, den die Finanzverwaltung nachträglich anzweifeln konnte.
Seit 2022 tritt an dessen Stelle der valor de referencia, ein vom Kataster für jede Immobilie festgesetzter Referenzwert. Liegt er über dem vereinbarten Preis, wird nach ihm besteuert. Die Beweislast kehrt sich damit um: Nicht mehr die Verwaltung muss den höheren Wert begründen, sondern der Steuerpflichtige den niedrigeren.
Was das für deutsche Käufer und Erben bedeutet
Wer eine Immobilie unter dem Referenzwert kauft, zahlt Steuer auf einen Wert, den er nie gezahlt hat. Wer erbt, versteuert einen Wert, der mit dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis nichts zu tun haben muss — etwa bei sanierungsbedürftigen Objekten oder in Lagen mit schwachem Markt.
Der Referenzwert lässt sich anfechten, aber nur nachgelagert und mit Gutachten. Wichtiger ist deshalb, ihn vor dem Kauf abzufragen und in die Kalkulation aufzunehmen — er ist über die Sede Electrónica des Katasters einsehbar.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
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